Краткая характеристика классификационных групп
Город Иваново делится на 4 внутригородских района: Ленинский, Фрунзенский, Октябрьский и Советский. Районы города как внутригородские территории (части) не являются муниципальными образованиями.
В рамках административно-территориального устройства, Иваново является городом областного значения. В рамках местного самоуправления, город составляет единое муниципальное образование город Иваново со статусом городского округа.
Ленинский район
Образован с введением в мае 1936 года административного деления на районы. Назван в честь В. И. Ленина. В 1979 году восточная часть территории района, расположенная на левом берегу Уводи, отошла к Советскому району.
Район занимает центральную и южную часть города. От Советского и Октябрьского районов его отделяет река Уводь. Граница с Фрунзенским районом проходит по улицам: проспект Ленина, Аптечный переулок, улица Смирнова, Лежневская улица.
Ленинский район является самым крупным по численности районом г. Иваново. Его население на 2017 год составляет 147 914 человек.
Фрунзенский район
Фрунзенский район города Иваново образован в 1936 году. Назван в честь М. В. Фрунзе.
Район расположен в центральной и западной частях города. От Октябрьского района его отделяет река Уводь. Граница с Ленинским районом проходит по улицам: проспект Ленина, Аптечный переулок, улица Смирнова, Лежневская улица. На территории района располагается памятник градостроительства — Первый Рабочий посёлок.
Фрунзенский район является вторым по численности районом г. Иваново и единственным районом, в котором наблюдается положительная динамика роста численности за последнее десятилетие. Его население на 2017 год составляет 111 732 человек.
Октябрьский район
Образован с введением в мае 1936 года административного деления города на районы. Первоначально назывался Сталинский, затем в 1961 году переименован в Октябрьский. Назван в честь Октябрьской революции. В 1979 году восточная часть территории района, расположенная на левом берегу реки Талки, отошла к Советскому району.
Район занимает центральную и северную часть города. От Фрунзенского и Ленинского районов его отделяет река Уводь. Граница с Советским районом проходит по реке Талке, железной дороге и Шереметевскому проспекту (ранее Проспект Фридриха Энгельса). В состав района входит местечко Фряньково.
Октябрьский район является третьим по численности районом г. Иваново. Его население на 2017 год составляет 87 298 человек.
Советский район
Советский район города Иваново образован Указом Президиума Верховного Совета РСФСР от 29 ноября 1979 года за счёт части территории Ленинского и Октябрьского районов. Новый район назван Советским в честь первого в России Иваново-Вознесенского общегородского совета рабочих депутатов.
От Ленинского района его отделяет река Уводь. Граница с Октябрьским районом проходит по реке Талке, железной дороге и Шереметевскому проспекту (ранее Проспект Фридриха Энгельса). Площадь района – 24 км².
Советский район является самым малочисленным районом г. Иваново. Его население на 2017 год составляет 59 989 человек и имеет устойчивую тенденцию снижения с момента образования в 1979 году.
Класс недвижимости определялся на основании классификации, предложенной специалистами портала «Недвижимость. Mail.ru»[1]: Приведем краткую характеристику данных типов недвижимости:
Категория «А»
Офисы класса А – это помещения в новых деловых центрах, для которых характерны удачное расположение, хорошая транспортная доступность, оптимальные планировочные решения, высокое качество отделки, современный уровень инженерных коммуникаций, наличие автоматизированных систем жизнеобеспечения.
Категория «B»
Офисы категории B по многим характеристикам близки к помещениям класса А, но обычно они не настолько престижны, не так удачно расположены, и спектр предлагаемых услуг не настолько широк. Случается и так, что в этот разряд переходят офисы категории А после нескольких лет интенсивной эксплуатации, тем более, что стандарты качества постоянно растут, и то, что 5-10 лет назад казалось идеалом, сегодня уже так не воспринимается.
Категория «С»
По своим характеристикам офисы класса С, в целом, соответствуют помещениям категории В, но у них имеются какие-либо недостатки. Это могут быть проблемы с расположением (удаленность от транспортных магистралей, неудобный подъезд), оборудованием (слабо развитая инфраструктура обслуживания, слишком маленькая парковка) и т. д. Поэтому здания, которые хотя бы по одному серьезному критерию не соответствуют категории В, включаются в этот класс. Часто офисы категории «С» находятся в зданиях бывших заводоуправлений, НИИ и т. д., т. е. переоборудованы из помещений, слабо приспособленных к тому, чтобы быть современными офисами. Обычно они имеют непрезентабельный вид, отличаются невысоким уровнем предоставляемых услуг, относятся к непрестижной категории.
Категория «D»
Существуют офисы класса D, которые обычно располагаются в административных зданиях, в которых сохранились устаревшие инженерные системы, отсутствуют современные автоматизированные системы жизнеобеспечения. Обычно их происхождение связано с 1990-ми годами, когда офисы создавались на базе нежилых помещений в НИИ, административных зданиях и т. д. Предварительно, как правило, в них проводился ремонт, но с тех пор прошло уже много лет.
Результаты анализа рынка продаж и аренды торгово-офисной недвижимости
Анализ рынка предложений на продажу торгово-офисной недвижимости
По состоянию на январь 2020 года на рынке представлено 181 объявление о продаже торгово-офисной недвижимости. Наибольшее количество представлено в Ленинском районе, немногим меньше объектов в Октябрьском и во Фрунзенском районах, наименьшее количество предложений в Советском районе.
Средняя арифметическая простая стоимость 1 кв.м торгово-офисной недвижимости по г. Иваново составляет 46 335 р. При этом средняя площадь предлагаемого к продаже объекта составляет 277 кв.м. Средняя стоимость предлагаемого к продаже объекта составляет 9 млн. 926 т.р.
Анализируя рынок торгово-офисных объектов за январь 2020 года по таблице №2 можно сделать следующие выводы:
- самые дорогие объекты расположены во Фрунзенском районе города (49 224 руб. за 1 кв.м.), а самые дешевые в Советском районе города (40 730 руб. за 1 кв.м.);
- самые дорогие объекты относятся к классу недвижимости «А» (48 694 руб.), и классу «B» (46 635 руб.), а самые дешевые к классу «D» (30 489 руб.).
По состоянию на январь 2020 года на рынке представлено 436 объявлений по аренде торгово-офисной недвижимости. Наибольшее количество, в равной степени, представлено в Ленинском и Фрунзенском районах, немногим меньше в Октябрьском районе, наименьшее количество предложений в Советском районе.
Средняя арифметическая простая стоимость аренды 1 кв.м торгово-офисной недвижимости по г. Иваново составляет 549 р. в месяц. При этом средняя площадь предлагаемого к аренде объекта составляет 134 кв.м. Средний размер арендных платежей за весь объект составляет 58 800 р. в месяц.
Как и по продажам, наиболее распространенными являются объекты, относящиеся к классу «C», наименее распространенными являются объекты класса «A».
Анализируя рынок аренды торгово-офисных объектов за январь 2020 года по таблице №4 можно сделать следующие выводы:
- самые дорогие объекты расположены в Ленинском районе города (583 руб. за 1 кв.м./мес.), а самые дешевые в Октябрьском районе города;
- самые дорогие объекты относятся к классу недвижимости «А» (742 руб. за 1 кв.м./мес.), а самые дешевые к классу «D» (400 руб. за 1 кв.м./мес.).
Общие выводы
Средняя арифметическая стоимость 1 кв.м торгово-офисной недвижимости по г. Иваново составляет 46 335 р. При этом средняя площадь предлагаемого к продаже объекта составляет 277 кв.м. Средняя стоимость предлагаемого к продаже объекта составляет 9 млн. 926 т.р.
Средняя арифметическая простая стоимость аренды 1 кв.м торгово-офисной недвижимости по г. Иваново составляет 549 р. в месяц. При этом средняя площадь предлагаемого к продаже объекта составляет 134 кв.м. Средняя стоимость предлагаемого в аренду объекта составляет 58 800 р. в месяц.
На рынке продаж и аренды торгово-офисной недвижимости наиболее активным районом является Ленинский район, в нем представлено наибольшее количество предложений о продаже и аренде торгово-офисной недвижимости, далее идут Фрунзенский и Октябрьский районы, наименее активным является Советский район.
По стоимости квадратного метра продаж и аренды торгово-офисной недвижимости самым дорогим районом является Фрунзенский район, затем следуют Ленинский и Октябрьский районы. Самая низкая стоимость продажи и аренды торгово-офисной недвижимости в Советском районе.
Активность рынков продаж и аренды офисно-торговых объектов зависят от ликвидности объектов (общей площади, местоположения, других факторов). Если присутствует значительный разброс цен относительно среднерыночных цен, небольшое количество предложений, рынок можно считать неактивным. Если же на рынке присутствует значительное количество объектов, разброс цен несущественный, рынок можно отнести к активному.
PS (принимаем во внимание): по имеющемуся опыту специалистов нашей компании (данные по фактическим арендным ставкам, продажам и покупкам объектов коммерческой недвижимости, самостоятельный опыт подразделения недвижимости по сдаче в аренду целых торговых центров) на дату проведения исследования на рынке представлены в основном низколиквидные и среднеликвидные объекты (это видно в том числе из проведенного анализа – в основной массе предложения относятся к классу С).
Собранная информация по этим объектам не может в полной мере отражать действительную рыночную информацию по наиболее ликвидным объектам: торгово-развлекательным центрам, street – ритейлу, офисной недвижимости, расположенной в бизнес-центрах и др.При использовании любых материалов сайта www.ocenka37.ru и www.оценка37.рф необходимо использовать активную ссылку на первоисточник.
В настройках компонента не выбран ни один тип комментариев