Данные по предложениям были сегментированы по двум параметрам: расположение по административным районам г. Иваново и классам (группам), в соответствии со Справочником оценщика недвижимости – 2020. «Офисно-торговая недвижимость. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода. Полная версия», составленного ООО «Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки». Авторы: Лейфер Л.А., Крайникова Т.В., Горшкова А.Г., Акобян А.А. Краткая характеристика данных классификаций приводится ниже.
Краткая характеристика классификационных групп
Город Иваново делится на 4 внутригородских района: Ленинский, Фрунзенский, Октябрьский и Советский. Районы города как внутригородские территории (части) не являются муниципальными образованиями.
В рамках административно-территориального устройства, Иваново является городом областного значения. В рамках местного самоуправления, город составляет единое муниципальное образование город Иваново со статусом городского округа.
Ленинский район
Образован с введением в мае 1936 года административного деления на районы. Назван в честь В. И. Ленина. В 1979 году восточная часть территории района, расположенная на левом берегу Уводи, отошла к Советскому району.
Район занимает центральную и южную часть города. От Советского и Октябрьского районов его отделяет река Уводь. Граница с Фрунзенским районом проходит по улицам: проспект Ленина, Аптечный переулок, улица Смирнова, Лежневская улица.
Ленинский район является самым крупным по численности районом г. Иваново. Его население на 2017 год составляет 147 914 человек.
Фрунзенский район
Фрунзенский район города Иваново образован в 1936 году. Назван в честь М. В. Фрунзе.
Район расположен в центральной и западной частях города. От Октябрьского района его отделяет река Уводь. Граница с Ленинским районом проходит по улицам: проспект Ленина, Аптечный переулок, улица Смирнова, Лежневская улица. На территории района располагается памятник градостроительства — Первый Рабочий посёлок.
Фрунзенский район является вторым по численности районом г. Иваново и единственным районом, в котором наблюдается положительная динамика роста численности за последнее десятилетие. Его население на 2017 год составляет 111 732 человек.
Октябрьский район
Образован с введением в мае 1936 года административного деления города на районы. Первоначально назывался Сталинский, затем в 1961 году переименован в Октябрьский. Назван в честь Октябрьской революции. В 1979 году восточная часть территории района, расположенная на левом берегу реки Талки, отошла к Советскому району.
Район занимает центральную и северную часть города. От Фрунзенского и Ленинского районов его отделяет река Уводь. Граница с Советским районом проходит по реке Талке, железной дороге и Шереметевскому проспекту (ранее Проспект Фридриха Энгельса). В состав района входит местечко Фряньково.
Октябрьский район является третьим по численности районом г. Иваново. Его население на 2017 год составляет 87 298 человек.
Советский район
Советский район города Иваново образован Указом Президиума Верховного Совета РСФСР от 29 ноября 1979 года за счёт части территории Ленинского и Октябрьского районов. Новый район назван Советским в честь первого в России Иваново-Вознесенского общегородского совета рабочих депутатов.
От Ленинского района его отделяет река Уводь. Граница с Октябрьским районом проходит по реке Талке, железной дороге и Шереметевскому проспекту (ранее Проспект Фридриха Энгельса). Площадь района – 24 км².
Советский район является самым малочисленным районом г. Иваново. Его население на 2017 год составляет 59 989 человек и имеет устойчивую тенденцию снижения с момента образования в 1979 году.
Класс (группы) недвижимости
В соответствии со Справочником оценщика недвижимости – 2020. «Офисно-торговая недвижимость. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода. Полная версия» вся торгово-офисная недвижимость подразделяется на следующие классы (группы):
- высококлассные офисы (офисы классов А,В);
- офисные объекты класса С и ниже;
- торговые центры (ТЦ, ТК, ТРК) и помещения в них;
- стрит-ритейл;
- объекты свободного назначения;
- недвижимость, предназначенная для ведения определённого вида бизнеса.
Результаты анализа рынка продаж и аренды торгово-офисной недвижимости
Анализ рынка предложений на продажу торгово-офисной недвижимости
Средняя арифметическая простая стоимость 1 кв.м торгово-офисной недвижимости по г. Иваново составляет 51 751 руб., средняя площадь объекта: 585 кв.м. , средняя стоимость за весь объект: 19 957 тыс.руб.
Анализируя рынок предложений по продаже торгово-офисных объектов за июнь 2021 года по таблице №3 можно сделать следующие выводы:
- самые дорогие объекты расположены во Фрунзенском и Ленинском районах города, а самые дешевые в Советском районе города (36 072 руб. за 1 кв.м.);
- самые дорогие объекты относятся к классам недвижимости стрит-ритейл (90 764 руб./кв.м.) и высококлассные офисы (офисы классов А,В) (73 333 руб. / кв.м.);
- самые недорогие объекты относятся к следующим классам: недвижимость, предназначенная для ведения определённого вида бизнеса и офисные объекты класса С, ниже (34 545 и 38 616 руб. / кв.м. соответственно).
Средняя арифметическая простая стоимость аренды 1 кв.м торгово-офисной недвижимости по г. Иваново составляет 633 руб. в месяц при средней площади объекта 157 кв.м. Средний размер арендных платежей за весь объект составляет 83 390 руб. в месяц.
Анализируя рынок аренды торгово-офисных объектов за июнь 2021 года по таблице №5 можно сделать следующие выводы:
- самые дорогие объекты расположены в Ленинском районе города (702 руб. за 1 кв.м./мес.), а самые дешевые в Советском районе города (387 руб. за 1 кв.м./мес.);
- самые дорогие объекты относятся к стрит-ритейлу (1 228 руб. за 1 кв.м./мес.), а самые дешевые к недвижимости, предназначенной для ведения определённого вида бизнеса (190 руб. за 1 кв.м./мес.)
Общие выводы
Средняя арифметическая простая стоимость 1 кв.м торгово-офисной недвижимости по г. Иваново составляет 51 751 руб., средняя площадь объекта: 585 кв.м. , средняя стоимость: 19 957 тыс.руб.
Средняя арифметическая простая стоимость аренды 1 кв.м торгово-офисной недвижимости по г. Иваново составляет 633 р. в месяц при средней площади объекта 157 кв.м. Средний размер арендных платежей за весь объект составляет 83 390 рублей в месяц.
На рынке продаж и аренды торгово-офисной недвижимости наиболее активными районами является Ленинский и Фрунзенский, в них представлено наибольшее количество предложений по продаже и аренде торгово-офисной недвижимости, наименее активным является Советский район.
По стоимости квадратного метра продаж и аренды торгово-офисной недвижимости самыми дорогими районами являются так же Фрунзенский и Ленинский. Самая низкая стоимость продажи и аренды торгово-офисной недвижимости представлена в Советском районе.
К самой дорогой недвижимости (по продаже и аренде) относится стрит-ритейл, к самой низкооплачиваемой относятся объекты, предназначенная для ведения определённого вида бизнеса.
Активность рынков продаж и аренды офисно-торговых объектов зависят от ликвидности объектов (общей площади, местоположения, других факторов). Если присутствует значительный разброс цен относительно среднерыночных цен, небольшое количество предложений, рынок можно считать неактивным. Если же на рынке присутствует значительное количество объектов, разброс цен несущественный, рынок можно отнести к активному.PS (принимаем во внимание):
По имеющемуся опыту специалистов нашей компании (данные по фактическим арендным ставкам, продажам и покупкам объектов коммерческой недвижимости, самостоятельный опыт подразделения недвижимости по сдаче в аренду целых торговых центров) на дату проведения исследования на рынке представлены в основном низколиквидные и среднеликвидные объекты (это видно в том числе из проведенного анализа – в основной массе предложения относятся к офисным объектам класса С, ниже и объектам свободного назначения).
Собранная информация по этим объектам не может в полной мере отражать действительную рыночную информацию по наиболее ликвидным объектам: торгово-развлекательным центрам, street – ритейлу, высококлассной офисной недвижимости.При использовании любых материалов сайта www.ocenka37.ru и www.оценка37.рф необходимо использовать активную ссылку на первоисточник.
В настройках компонента не выбран ни один тип комментариев