Анализ рынка производственно-складской недвижимости в г. Иваново на 2020 год

1. Современное одноэтажное складское здание из легких металлоконструкций и сэндвич-панелей, предпочтительно прямоугольной формы, без колонн или с шагом колонн не менее 9 м и расстоянием между пролетами не менее 24 м.
2. Площадь застройки 45–55%.
3. Ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой не менее 5 т/кв. м, на уровне 1,20 м от земли.
4. Высокие потолки — не менее 10 м, позволяющие установку многоуровневого стеллажного оборудования.
5. Регулируемый температурный режим.
6. Наличие системы вентиляции.
7. Наличие системы пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения.
8. Системы охранной сигнализации и видеонаблюдения.
9. Наличие достаточного количества автоматических ворот докового типа (dock shelters) с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты — dock levelers (не менее 1 на 1000 кв. м).
10. Наличие площадок для отстоя большегрузных автомобилей и парковки легковых автомобилей.
11. Наличие площадок для маневрирования большегрузных автомобилей.
12. Наличие офисных помещений при складе.
13. Наличие вспомогательных помещений при складе (туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки для персонала).
14. Оптоволоконные телекоммуникации.
15. Огороженная и круглосуточно охраняемая, освещенная, благоустроенная территория.
16. Расположение вблизи центральных магистралей.
17. Профессиональная система управления.

1. Одно-, многоэтажное складское здание предпочтительно прямоугольной формы, вновь построенное или реконструированное.
2. В случае многоэтажного строения – наличие достаточного количества грузовых лифтов/подъемников грузоподъемностью не менее 3 тонн (не менее 1 на 2000 кв. м).
3. Высота потолков от 6 м.
4. Пол – асфальт или бетон без покрытия.
5. Система отопления.
6. Наличие системы пожарной сигнализации и системы пожаротушения.
7. Пандус для разгрузки автотранспорта.
8. Наличие площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей.
9. Охрана по периметру территории.
10. Телекоммуникации.
11. Системы охранной сигнализации и видеонаблюдения.
12. Наличие вспомогательных помещений при складе.

1. Капитальное производственное помещение или утепленный ангар.
2. Высота потолков от 4 м.
3. Пол – асфальт или бетонная плитка, бетон без покрытия.

1. Подвальные помещения или объекты ГО, неотапливаемые производственные помещения или ангары. 

[1] «Классификация складских помещений» https://content.knightfrank.com/resources/knightfrank.ru/pdf/research/ind.pdf

По состоянию на апрель 2020 года на рынке представлено 53 объявления о продаже производственно-складской недвижимости. Наибольшее количество представлено во Фрунзенском районе, практически в 2 раза меньше объектов в Советском районе, наименьшее количество предложений в Октябрьском и Ленинском районах (7 и 4 соответственно).

Средняя арифметическая простая стоимость 1 кв.м производственно-складской недвижимости по г. Иваново составляет 16 538 р. При этом средняя площадь предлагаемого к продаже объекта составляет 3 451 кв.м. Средняя стоимость предлагаемого к продаже объекта составляет около 57 млн.

На апрель 2020 года наиболее распространенными являются объекты, относящиеся к классу «C» (более 60%), наименее распространенные объекты, относящиеся к классам «A» и «B».

Анализируя рынок производственно-складских объектов за апрель 2020 года по таблице №2 можно сделать следующие выводы:

- самые дорогие объекты расположены в Октябрьском районе города (22 038 руб. за 1 кв.м.), а самые дешевые в Советском районе города (10 253 руб. за 1 кв.м.);

- самые дорогие объекты относятся к классу недвижимости «А» (28 636 руб.), а самые дешевые к классу «D» (13 403 руб.).

По состоянию на январь 2020 года на рынке представлено 65 объявлений по аренде производственно-складской недвижимости. Наибольшее количество, в равной степени, представлено в Ленинском, Фрунзенском и Советском районах, наименьшее количество предложений в Октябрьском районе.

Средняя арифметическая простая стоимость аренды 1 кв.м производственно-складской недвижимости по г. Иваново составляет 182 р. в месяц. При этом средняя площадь предлагаемого к аренде объекта составляет 713 кв.м. Средний размер арендных платежей за весь объект составляет 130 000 р. в месяц.

Как и по продажам, наиболее распространенными являются объекты, относящиеся к классу «C», наименее распространенными являются объекты класса «A» (предложения по их аренде вообще отсутствуют).

Анализируя рынок аренды производственно-складских объектов за апрель 2020 года по таблице №4 можно сделать следующие выводы:

- самые дорогие объекты расположены во Фрунзенском и Советском районах города (188 руб. и 186 руб. за 1 кв.м./мес. соответственно), а самые дешевые в Ленинском районе города;

-самые дорогие объекты относятся к классу недвижимости «B» (240 руб. за 1 кв.м./мес.), а самые дешевые к классу «D» (113 руб. за 1 кв.м./мес.).

Общие выводы

Средняя арифметическая стоимость 1 кв. м производственно-складской недвижимости по г. Иваново составляет 16 538 р. При этом средняя площадь предлагаемого к продаже объекта составляет 3 451 кв.м. Средняя стоимость предлагаемого к продаже объекта составляет около 57 млн. руб.

Средняя арифметическая простая стоимость аренды 1 кв. м производственно-складской недвижимости по г. Иваново составляет 182 р. в месяц. При этом средняя площадь предлагаемого к аренде объекта составляет 713 кв.м. Средний размер арендных платежей за весь объект составляет 130 000 р. в месяц.

На рынке продаж производственно-складской недвижимости наиболее активным районом является Фрунзенский район, в нем представлено наибольшее количество предложений о продаже и аренде производственно-складской недвижимости. Это объясняется расположением большого количества крупных промышленных зон на территории Фрунзенского района: ул. Станкостроителей, 23-я Линия, ул. Поляковой, Наговициной-Икрянистовой, Суздальской и др. Далее идет Советский район, а наименее активными являются Ленинский и Октябрьский районы.

На рынке аренды распределение между районами города более равномерное: 35% Советский район, 31% – Фрунзенский район, 26% – Октябрьский район и лишь 8% – Ленинский район.

По стоимости квадратного метра продаж и аренды производственно-складской недвижимости нет единой зависимости. Самыми дорогими районами на продажу являются Октябрьский и Ленинский районы. Самая дорогая аренды производственно-складской недвижимости во Фрунзенском и Советском районах.

Рынок продаж производственно-складских объектов можно считать не активным, поскольку присутствует значительный разброс цен относительно среднерыночных, малое количество предложений.

Рынок аренды можно отнести к более активному, поскольку на рынке присутствует несколько большее количество объектов, разброс цен не такой существенный.

PS (принимаем во внимание): по имеющемуся опыту специалистов нашей компании (данные по фактическим арендным ставкам, продажам и покупкам объектов коммерческой недвижимости, самостоятельный опыт подразделения недвижимости по сдаче в аренду производственно-складских объектов) на дату проведения исследования на рынке представлены в основном низколиквидные и среднеликвидные объекты (так недвижимость класса «А» представлена только одним предложений по продаже и не одним по аренде).

Собранная информация не может в полной мере отражать действительную рыночную информацию по наиболее ликвидным объектам: современным производственно-складским комплексам.

При использовании любых материалов сайта www.ocenka37.ru и www.оценка37.рф необходимо использовать активную ссылку на первоисточник.